sábado , 22 setembro 2018
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NOVAS REGRAS PARA DESISTÊNCIA DA COMPRA DE IMÓVEL

Dentre as várias formas pelas quais se pode adquirir um imóvel, encontra-se a aquisição deste “na planta” junto à incorporadora imobiliária pelos (as) interessados (as). Celebrado o contrato, comumente se exigirá do adquirente/compromissário-comprador o pagamento de um percentual de entrada – além da comissão de corretagem e taxas de contrato, pagamentos mensais e sucessivos de parcelas pactuadas devidamente corrigidas, e “balões” semestrais ou anuais, durante o prazo de construção e até a conclusão do empreendimento, e consequente entrega da(s) unidade(s) autônoma(s). Este total pago formará uma espécie de “poupança”, cujo valor será deduzi do do preço total do imóvel pactuado por ocasião da entrega da unidade, a ser eventualmente quitado pelo adquirente ou financiado o saldo devedor junto às instituições financeiras (quanto menor o saldo devedor, maior a chance de aprovação), geralmente, sob a forma de alienação fiduciária de bem imóvel.
Em tempos de recessão econômica, infelizmente, haverá situações em que o adquirente/compromissário comprador não terá êxito na continuidade dos pagamentos das parcelas do contrato frente à incorporadora imobiliária/promitente vendedora, forçando à necessidade de sua resolução.

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Nestes casos, deverá o adquirente/desistente pagar a multa contratual prevista (geralmente de 20 a 25% do valor pago), a ser deduzida do valor a lhe ser restituído, o que tem se tornado fonte de diversos litígios judiciais, e decisões judiciais em sentidos conflitantes (prevalecendo as favoráveis ao adquirente). Isto porque alguns julgados dão ênfase ao direito do adquirente/consumidor – a ser protegido contra as cláusulas event ualmente abusivas que possam ocasionar-lhe prejuízo e levar ao locupletamento indevido da outra parte; e, em sentido contrário, outros julgados primam por assegurar a saúde financeira da(s) incorporadora(s) imobiliária(s) e acontinuidade da obra a ser entregue aos adquirentes remanescentes.
Conforme veiculado na home-page da Câmara de Deputados (www2.camara.leg.br) de 06/06/2018 (21:40 horas), foi aprovado naquela data o Projeto de Lei n. 1.220/15, de autoria do Deputado Celso Russomanno (aprovada na forma de um substitutivo do relator, Deputado José Stédile, a ser enviada para o Senado), que disciplina os valores a receber pelo mutuário da desistência da compra de imóvel.
Segundo o projeto, quando o empreendimento tiver seu patrimônio separado do da construtora – o que se denomina de patrimônio de afetação, o comprador que desistir do imóvel terá direito a receber 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, após dedução antecipada da corretagem;e, se o empreendimento não estiver com seu patrimônio assegurado dessa forma, a multa que ficará com a incorporadora será de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos se o comprador desistir do imóvel. O projeto original – que restou rejeitado, fixava em 10% (dez por cento) o desconto na restituição das parcelas, em qualquer caso.
Com o patrimônio afetado, as parcelas pagas pelos compradores não se misturam ao patrimônio da incorporadora ou construtora de forma que, se esta última entrar em dificuldades financeiras, não poderá fazer parte da massa falida. Neste mesmo sentido, o Enunciado n. 628 recentemente aprovado na VIII Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal, que assim dispôs: “Os patrimônios de afetação não se submetem aos efeitos de recuperação judicial da sociedade instituidora e prosseguirão com autonomia e incomunicáveis em relação ao seu patrimônio geral, aos demais patrimônios de afetação por ela constituídos e ao plano de recuperação até que extintos, nos termos da legislação respectiva, quando seu resultado patrimonial, positivo ou negativo, será incorporado ao patrimônio geral da sociedade instituidora.”
Da mesma forma, prevê o inciso XII do artigo 833 do Código de Processo Civil a impenhorabilidade dos “créditos oriundos de alienação de unidades imobiliárias, sob regime de incorporação imobiliária, vinculados à execução da obra.”.
Destinando-se a assegurar a conclusão do empreendimento, a devolução de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pelo adquirente se dará apenas depois de 30 (trinta) dias da emissão do “habite-se”, resguardando-se desta forma os compromissários compradores/adquirentes que se mantém no empreendimento, que têm direito a receber a unidade adquirida no prazo contratualmente previsto. Em se tratando de empreendimento sem patrimônio afetado, a devolução dos valores abatida a multa de 25% (vinte e cinco por cento) ocorrerá em 180 (cento e oitenta) dias depois do distrato.
Nas duas hipóteses, quando o adquirente teve a unidade disponível para uso antes mesmo da expedição do “habite-se”, poderá a incorporadora imobiliária proceder ao desconto de valores relativos a impostos incidentes sobre a unidade, cotas de condomínio e contribuições devidas pelos moradores, além dos demais encargos previstos em contrato e um montante a título de fruição do imóvel. Este último será calculado segundo o critério pactuado, ou judicialmente – na ausência de pacto a respeito, em percentual correspondente ao valor de aluguel de imóvel com as mesmas características e localização.
Poderá o adquirente desistente apresentar interessado na aquisição do imóvel, ocasião em que, em havendo anuência da incorporadora na operação e procedendo-se à cessão de direitos em favor do novo adquirente – após regular aprovação de seu cadastro, não haverá retenção da multa contratual (25% ou 50%). No caso de revenda do imóvel objeto do distrato antes do prazo para pagamento da restituição, o valor a devolver ao comprador será pago em até 30 (trinta) dias da revenda.
Finalmente, disciplina o projeto aprovado as hipóteses de atraso na entrega do imóvel pela incorporadora, e de desistência da compra realizada entre ausentes. Neste último caso, em se tratando de compra de imóveis realizada em estandes de venda e fora da sede do incorporador do empreendimento, ocasião em que o direito de arrependimento poderá ser exercido no prazo de 07 (sete) dias contados da compra, com a devolução de todos os valores antecipados, incluída a comissão de corretagem; decorrido este prazo, o contrato será irretratável.
Quanto ao prazo de entrega do imóvel pela incorporadora imobiliária, passou-se a admitir o prazo de prorrogação sem multa ou caracterização de motivo para rescisão contratual de até 180 (cento e oitenta) dias, desde que assim expressamente previsto no contrato. Vencido o prazo, o adquirente terá duas opções: a) se não desejar romper o contrato, será devida a este na data da entrega da unidade, indenização no correspondente a 1% (um por cento) do valor pago à incorporadora por mês de atraso, corrigidos monetariamente;b) pedir a rescisão contratual, sem prejuízo da devolução de todos os valores pagos e da multa estabelecida no contrato, devidamente corrigidos, em até 60 (sessenta) dias corridos do pedido de distra to.
Como se vê, referido projeto – agora aprovado, altera as Leis ns. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de dezembro de 1.979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.
Reflete substancialmente, por consequência, nas numerosas demandas judiciais em trâmite nos juízos e Tribunais, que, como regra, têm reduzido o percentual da multa a ser retida em favor do adquirente/consumidor, em se tratando comumente de contratos de adesão (que não permitem prévia elaboração e discussão por ambas as partes), e diante da prática reiterada das incorporadoras de estabelecerem referida previsão à ordem de 20 a 25% do valor – como anteriormente mencionado, ressalvada posterior e eventual negociação das partes a respeito, por ocasião do distrato. Deverá (e o fará, certamente) referida lei – se aprovada por ambas as Casas do Congresso Nacional sem emendas e a final sancionada sem cortes, em suas disposiç&otild e;es finais, regular como se dará a aplicabilidade de referidas disposições aos contratos e demandas em andamento, regulando-se os conflitos de direito intertemporal, e evitando o ajuizamento e acúmulo de novas demandas, por parte dos interessados.
Se as novas regras farão maior justiça aos direitos das partes… Bem, isto só o tempo dirá !

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